Fizibilite raporu, bir yatırımın yapılmaya değer olup olmadığını pazar, teknik ve finansal yönleriyle ortaya koyan belgedir. İyi hazırlanmış bir rapor yalnızca “evet” demez; yatırımın hangi koşullarda ayakta kaldığını ve hangi koşullarda kalmadığını da gösterir.
Akdan Danışmanlık olarak organize sanayi bölgelerinden tarıma dayalı tesislere, sanayi odaları için ortak kullanım merkezlerinden bir tarihi milli parkın ihyasına kadar farklı ölçekte fizibilite çalışmaları yürüttük; kalkınma ajansı ve bakanlık uzmanlarına fizibilite ve iş planı eğitimleri verdik. Bu yazıda bir fizibilite raporunun nelerden oluştuğunu, kimlerin istediğini ve sahada neye dikkat edilmesi gerektiğini bu deneyimden aktarıyoruz.
Fizibilite raporu nedir?
Fizibilite raporu, bir yatırım fikrini karar verilebilir hale getiren yapılabilirlik analizidir. Tek bir soruya yanıt arar: bu yatırım, bu yerde, bu ölçekte ve bu koşullarda kendini taşır mı?
Bu sorunun yanıtı üç ayaktan gelir. Pazar ayağı ürünün ya da hizmetin gerçekten talep görüp görmeyeceğini, teknik ayak yatırımın nasıl, nerede ve hangi kapasiteyle kurulacağını, finansal ayak ise yatırımın kendi nakit akışıyla maliyetini karşılayıp karşılamadığını sınar. Ayaklardan biri zayıfsa diğer ikisinin güçlü olması sonucu değiştirmez.
Ön fizibilite ile fizibilite arasındaki fark
Ön fizibilite, bir yatırım fikrinin yer, ölçek ve pazar açısından ilk kez sınanmasıdır. Amacı ayrıntılı bir plan kurmak değil, fikrin daha fazla kaynak ayırmaya değip değmediğini görmektir. Olumlu sonuçlanırsa ayrıntılı fizibiliteye geçilir.
Örneğin Karasu Su Ürünleri İşletme Tesisi ve Gölpazarı Gıda İhtisas Organize Sanayi Bölgesi için hazırladığımız raporlar ön fizibilite niteliğindeydi: Karasu’da yatırım fikri yer, ölçek ve pazar açısından sınandı, Gölpazarı’nda yer seçimi, yatırımcı talebi ve altyapı ihtiyaçları değerlendirildi. Ayrıntılı fizibilitede ise bu çerçeveye kapasite, makine ve ekipman seçimi, yatırım takvimi ve tam bir finansal model eklenir.
Fizibilite raporunu kimler ister?
Fizibilite raporu yalnızca yatırımcının kendi kararı için hazırlanmaz. Çoğu zaman bir kurum raporu başvurunun parçası olarak ister:
Kalkınma ajansları: destek programlarında ve ajansın kendi yaptırdığı bölgesel çalışmalarda. Trabzon’daki OSB fizibilitesi DOKA, Aydın’daki incir ve zeytinyağı çalışması GEKA, Kars ve Ardahan’daki raporlar SERKA ile yürütüldü.
Yatırım teşviki başvuruları: yatırımın niteliğine göre fizibilite raporu istenebilir. İstenen belgeler mevzuatla değiştiği için başvurudan önce güncel düzenleme kontrol edilmelidir.
Bankalar ve yatırımcılar: kredi ve ortaklık kararında projenin geri ödeme gücü, şirketin geçmiş bilançosundan çok raporun finansal bölümünden okunur.
Belediyeler, odalar ve kamu kurumları: ortak kullanıma açılacak tesisler için. Gaziantep Sanayi Odası adına hazırladığımız Makine Metal Laboratuvarı ve Isıl İşlem Merkezi fizibilitesi bunun bir örneğidir.
Bir fizibilite raporu hangi bölümlerden oluşur?
Bölümlerin adı kuruma ve rapor biçimine göre değişse de içerik büyük ölçüde aynıdır.
Yönetici özeti. Yatırımın ne olduğu, nerede ve hangi ölçekte yapılacağı, toplam yatırım tutarı ve raporun vardığı sonuç. Çoğu karar verici yalnızca bu bölümü okur; bu yüzden en son yazılır.
Projenin tanımı ve amacı. Yatırımın gerekçesi, yatırımcının yapısı ve projenin hangi ihtiyaca yanıt verdiği.
Pazar analizi. Talebin büyüklüğü ve yönü, rakipler, hedef müşteri, fiyat varsayımları ve satış kanalları. Raporun geri kalanı bu bölümdeki satış tahminine dayandığı için en dikkatli kurulması gereken bölümdür.
Teknik analiz ve yer seçimi. Kapasite, üretim süreci, makine ve ekipman, hammadde erişimi, iş gücü, altyapı ve yerin seçilme gerekçesi.
Yatırım ve işletme maliyetleri. Arsa, bina, makine, kurulum gibi yatırım kalemleri ile hammadde, enerji, personel ve bakım gibi işletme giderleri.
Finansman yapısı. Yatırımın özkaynak, kredi, teşvik ve hibe kaynaklarıyla nasıl karşılanacağı. Proje Finansmanı sayfamızda da yazdığımız gibi, iyi proje yanlış finansmanla batabilir; finansman yapısı projenin nakit akışına uymalıdır.
Finansal analiz. Gelir tablosu ve nakit akışı projeksiyonları, net bugünkü değer, iç verim oranı ve geri ödeme süresi gibi ölçütler.
Risk ve duyarlılık analizi. Satış fiyatı, maliyetler ya da kur gibi ana varsayımlar değiştiğinde sonucun nasıl değiştiği. Tek senaryolu bir rapor, karar vericiye yatırımın ne kadar kırılgan olduğunu söylemez.
Sonuç ve öneriler. Yatırımın yapılıp yapılmaması gerektiği ve hangi koşullarla yapılması gerektiği.
Saha çalışması neden belirleyicidir?
Bir fizibilite raporunun en zayıf noktası, masa başında kurulup sahada hiç sınanmamış varsayımlardır. Saha çalışması bu varsayımları yerel koşullarla karşılaştırır. Yürüttüğümüz çalışmalardan birkaç örnek:
Talebi ölçmek. Gaziantep’te ısıl işlem merkezi için OSB ve KÜSGET sanayi sitesindeki firmalarla yüz yüze anket yaptık; mevcut ihtiyaç, dışarıdan alınan hizmetin maliyeti ve süresi ile bir merkezin kullanım talebi doğrudan firmalardan ölçüldü.
Hammaddeyi ve kapasiteyi görmek. Aydın’daki incir ve zeytinyağı çalışmasında Tariş, Ziraat Odası, Ticaret Borsası, İncir Araştırma Enstitüsü ve bakanlık il birimleriyle görüştük, üretici ve işleyici firmaları yerinde ziyaret ettik.
Yeri ve paydaşları tanımak. Trabzon’da aday OSB alanlarını yerinde inceledik, ilçelerdeki üreticiler ve yerel yöneticilerle görüştük. Malatya Battalgazi’de beş ayrı yatırım konusu için hammadde erişimi, iş gücü ve pazar koşullarını her kalemde ayrı ayrı değerlendirdik.
Hedef pazarı dinlemek. TİM Design İstanbul fizibilitesinde altı ülkenin konsolosluğuyla görüştük ve mimar ekiple saha çalışmasını tamamladık; uluslararası bir merkezin fizibilitesi hedef ülkelerin beklentisini ve mekânın gerçek koşullarını birlikte okumayı gerektirir.
Kars ve Ardahan’da SERKA uzmanlarıyla yaptığımız görüşmelerde olduğu gibi, kamu kurumlarının ve üreticilerin görüşleri raporun son haline ancak bu yolla girer.
Bir fizibilite raporunu değerlendirirken nelere bakılmalı?
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı uzmanlarına verdiğimiz iş planlarının değerlendirilmesi eğitiminde de vurguladığımız gibi, bir planı doğru okumak gelir varsayımlarına, finansman yapısına ve uygulanabilirliğe bakmakla başlar. Bir raporu okurken şu sorular bu üç alanı sınar:
Satış varsayımı neye dayanıyor? Talep sahada ölçülmüş mü, yoksa kapasite kullanımı ilk yıldan yüksek mi kabul edilmiş?
İşletme giderleri eksiksiz mi? Yatırım maliyetinin yanında bakım, enerji, sigorta ve çalışma sermayesi ihtiyacı da hesaba katılmış mı?
Finansman nakit akışına uyuyor mu? Geri ödeme takvimi, projenin gelir üretmeye başladığı dönemle örtüşüyor mu?
Farklı senaryolar var mı? Varsayımlardan biri değiştiğinde sonucun ne olacağı gösterilmiş mi?
Hazırlık süreci adım adım
Bir fizibilite çalışması genellikle şu adımlarla ilerler:
Ön değerlendirme. Yatırımın kapsamı, bütçesi ve beklentileri konuşulur; raporun kim için ve hangi amaçla hazırlanacağı netleşir. Banka için hazırlanan bir raporla kalkınma ajansı başvurusu için hazırlanan rapor aynı kriterleri taşımaz.
Masa başı araştırma. Sektör verileri, mevzuat, benzer yatırımlar ve bölgenin üretim yapısı incelenir.
Saha çalışması. Yer incelenir; üreticiler, olası müşteriler ve kurumlarla görüşülür, gerekiyorsa anket yapılır.
Finansal model. Pazar ve teknik bulgular tek bir modelde birleşir; farklı senaryolar çalıştırılır.
Rapor ve sunum. Bulgular rapora dönüşür ve karar vericilere sunulur. Elazığ sera OSB ve Sakarya Akyazı seracılık merkezi çalışmalarında olduğu gibi, rapor bir sunum toplantısında paydaşlarla birlikte ele alınır.
Sık sorulan sorular
Fizibilite raporunu kim hazırlar?
Fizibilite raporunu yatırımcı kendi ekibiyle ya da bağımsız bir danışmanla hazırlayabilir. Raporun bir kuruma sunulacağı durumlarda bağımsız bir gözün varsayımları sınaması, raporun güvenilirliğini artırır.
Fizibilite raporu ile iş planı arasındaki fark nedir?
Fizibilite raporu bir yatırımın yapılıp yapılmaması gerektiğini sorar; iş planı ise yapılmasına karar verilmiş bir işin nasıl yürütüleceğini anlatır. Fizibilite karardan önce, iş planı karardan sonra gelir.
Fizibilite raporu olumsuz çıkarsa ne olur?
Olumsuz bir sonuç da değerli bir sonuçtur: yatırımcıyı kaynağını kaybetmeden önce uyarır. Çoğu zaman rapor yatırımın hangi koşulla yapılabilir hale geleceğini de gösterir; ölçek, yer ya da finansman yapısındaki bir değişiklik sonucu değiştirebilir.
Fizibilite raporu hazırlamak ne kadar sürer?
Süre yatırımın ölçeğine, saha çalışmasının kapsamına ve verilerin erişilebilirliğine göre değişir. Bu yüzden gerçekçi bir takvim ancak kapsam netleştikten sonra çıkarılabilir.
Bir fizibilite raporunun değeri, yatırım kararını vermeden önce sorulması gereken soruları sorabilmesindedir. Yatırımınız için fizibilite ya da finansman yapısı üzerine görüşmek isterseniz Proje Finansmanı sayfamıza göz atabilir ya da bizimle iletişime geçebilirsiniz.
